“我们不能走得太快，要放慢我们的脚步，等等我们的灵魂。”在今年的中国商业地产行业发展论坛上，有人用这句话形容商业地产前进的步伐。 随着近两年“黄了住宅、红了商业”的概念深入人心，商业地产投资热度逐年升温

实效机构执行董事吴昊指出，目前成都商业地产遇到的问题，从全国来看都普遍存在，归纳起来就是：盲目投资、经验不足、资金实力不够和规划设计考虑不周等。他认为，这些行业通病带给市场的不利影响早已显现，导致投资者信心不足。

天问：如何进行商业地产投资

悲观，是成都商业地产市场的情绪。2010年的辉煌历历在目，近在眼前的却是惨烈的景象。“成都商业地产究竟有没有投资价值？”这仿佛成为市场上无解的天问。

知名地产人士彭致远认为，很多商业项目没有做市场环境等方面的深入调查，仅凭老板的主观感觉行事。前期市场的准备不充分，使得开发商连对项目有没有市场以及项目到底做什么，都考虑得不多。同时，在功能定位、业态搭配和产品定价方面，目前市场上的商业地产开发商都缺乏全面和深入的市场调查，随意性和主观性很强，导致产品在一定程度上脱离了市场，难以为投资者所接受。

更为普遍的问题是，开发商缺乏资金实力，通常采用分割出售的开发模式，而商业地产的开发不同于住宅，项目分零出售之后，将给后期的经营包装和管理工作造成障碍，难以形成好的商业氛围。

在成都泰然地产执行总经理朱宏看来，成都商业地产的问题首先表现在口岸选择方面不合理。他认为，多数项目开发商在拿到地之后，觉得商业地产项目利润率高，就盲目上马，等房子修好了之后再来进行招商工作。而很多商业地产项目陷入困境，更重要的原因还在于开发商缺乏对商业地产项目的专业化理解，经常是以住宅开发的模式来进行商业项目的开发，其突出表现就是：项目建成后不符合进驻商家的需要，一改再改，不仅增加了成本，而且延误了商业经营者的使用时间。

朱宏称，从设计的角度看，不应该在专业的业态定位明确之前就开始规划设计，因为大的商家对营业厅、仓储、停车场等都有明确的要求。如果开发商闭门造车，就有可能与商家的需求南辕北辙。事实上，目前大多数商业项目都在采用这种模式，这是开发次序上的颠倒。“在这种开发模式下，不少开发商都在转嫁风险：采用住宅销售的方式，向投资者宣讲投资前景，分析投资回报，将风险转嫁给投资者后一走了之。”朱宏说。

答天问：经营权和所有权分离 做好投资规划

“从国外的经验看，无论写字楼、商铺，还是大型专业市场，未来的发展方向都是实现经营权和所有权的彻底分离。形象的说法就是，让有钱的（投资者）出钱，有力的（经营者）出力。”新港地产执行董事张红兵分析称，越来越多的事实也在证明，过度的分割销售不仅使业主直接丧失了项目整体管理能力，也极大损害了后期稳定的投资回报收益。

金牛万达广场相关负责人在表示，出色的后期经营管理能力，将使一个商业项目快速成熟，缩短市场培育期，保障租金收益，使其增值空间成倍地增长。他还称，除了后期经营管理之外，项目前期的研究定位更是基础性的工作。在他看来，开发商拿到一块地之后，要进行可行性分析，通过充分的市场调查，要搞清楚能不能做商业，如果能，那做什么、怎么做，不能让商业设施的设计和商家的需求脱节，在后期尤其要注重包装和主题的发挥。“另外，政府相关管理部门务必要进行统一的商业网点规划，为商业地产的开发设定框架，避免目前市场上的盲目投资和重复建设现象。”

“中心地段、稳定客流、成熟的商业氛围以及便捷的地铁交通，这几方面是时下投资者入市时必须考虑的方面。”成都泰然地产执行总经理朱宏指出，商业地产陷入困境，并不意味着成都商业地产没有投资价值。这个时候，考验的是投资者的经验及眼力，能否一次性买定绩优型商业地产项目，确保投资安全。

相对成熟的商业物业的销售并不是看在短期的效益，而是把整个长期的效益考虑在其中。成熟的商业通常拥有非常专业的商业运营团队进行运作，不仅把利润空间让利给广大的投资客和业主，还为后期物业的增值打下良好基础。由银丰集团投资开发的联荷广场项目即是如此，其聘请了专业的运营团队对项目进行统一的设计、包装、招商和运营管理，保证了招商运营的专业性，为项目的持续良好运营提供了坚实的保障，同时也为业主的收益提供了最重要保证。而位于金街泉城路上的红尚坊时尚商街更是在立项时期就对周边商业、消费客群以及消费形态、消费习惯进行了详细的市场调查，对项目后期的运营进行了细化定位，同样也保证了投资者的投资收益。

总体来说，在商业地产发展日趋成熟的今天，业态规划的重要性正逐渐凸现，商铺投资者在选址时不单单要考虑商铺位置上的优劣，更应该考虑其业态规划，因为合理的业态规划将是商铺成功运营的一个基本保证。

答天问：电子化是集中式商业发展方向

阳光100·米娅中心总经理助理李则林：电子化是集中式商业发展方向。

说到商业地产投资，首先要区别品类，一类是大型商业，如：大型购物中心，有一定的运营商来进行运营；第二种是类住宅项目，比如酒店式公寓，严格意义上是商业属性，但不属于商业性质，40年产权；第三类是为住宅配套的部分，因为在获取土地时有不少于10%的商业兼容；第四类是写字楼。

从目前存量看，有两类物业风险较大，一种是酒店式公寓，存量和出让量都比较大，而它又面临着和住宅的竞争，处于劣势，因为不可能像住宅一样南北通透或者户型又比较合理，这都很难做到。

第二种是写字楼，如果在同一个区域大量存在的情况下，因为写字楼首先得有一个概念，就是说谁去租写字楼？那一定是跟产业有关联。所以在一个区域中，如果写字楼量过多，而没有那么多产业支撑、没有那么多企业入驻，那一定会形成租金水平上不去，售价水平就上不去，自然形成压力。

至于社区配套商业，只要设计合理，交通完善，基本没有问题。现在比较多的是大型shoppingmall，传统商业正在接受挑战，像百货大楼，去买衣服，试一下就可以拎起走。现在打造的商业，就是一个体验中心，去试、去看，可以用多媒体的方式，下订单也通过电脑或者很方便的触摸式完成，等你到家的时候货品也送到家了，这一定是以后购物的方向。这背后靠什么支撑？第一是数据，第二是物流，我相信这是未来集中式商业的发展方向。 如火如荼的电子商务不仅改变着人们消费习惯，也对于传统商业地产带来改变。

甲级写字楼中的标杆典范，大中华国际交易广场无疑是颗璀璨的明星。而这一杰作的缔造者——大中华国际集团，更是在国内商业与旅游地产方面低调前行，至今鲜有人知。大中华国际集团(中国)有限公司首席执行官钟东霖先生。钟东霖介绍，公司是以房地产开发为主，除此之外还涉及了金融投资、电视媒体、港口物流、电子商务等多元化经营。

对于目前许多房企争先恐后地进入商业地产的现象，钟东霖指出，如果房地产商没有自己的发展模式，只是利用一些概念来争取较低的地价，最后将被沉重的商业运营成本和利息给拖垮。