2013年，重庆已建成商圈30个，其中100亿级商圈8个。根据政府规划，到2017年，重庆将建成50个城市核心商圈，形成城市核心商圈集群。到商圈去投资成了众多投资者的方向。然而，如何判断商圈的价值？如何寻找最有价值的商业地产投资品？却成了这些蜂拥而至的投资者的难题。现在，这道难题在我们的这篇商圈投资论中迎刃而解了。

新兴商圈发力

蜿蜒的两江水将重庆主城分割成了三大地理板块，而多年来，依山而建的城市建筑、傍水而居的城市人口在这块版图上自然汇聚，形成了五大商业板块。其中，作为传统城市中心和商业中心的解放碑，一直没有丧失其在重庆人心目中的“老大”地位。随着高端居住人群和行政机构持续北迁，观音桥商圈快速崛起，10年时间已成长为适度超越解放碑的城市中心商圈，拥有了高达46万方的商业体量。而南坪、杨家坪、沙坪坝三个区域也各自为阵，形成了属于自己板块的商圈，并打造了万达广场、西城天街、凯德广场等代表性商业中心。

多中心多组团的发展模式，使得重庆在每一个区域都形成了相对独立的商圈。随着传统商圈的饱和与城市发展增速，重庆商圈快速裂变扩散的时刻已经到来，以金开、礼嘉、西永、茶园等为代表的新兴商圈崛起，也促进了商业市场的繁荣。

新兴商圈和非核心商务区的商业供应量正在成为市场主流。据赢商网报道，重庆已开业的大型商业综合体主要集中在五大传统商圈内，但是，2014年开业的商业新项目中，超过半数并不在传统的成熟商圈内。世邦魏理仕的数据则显示，预计年内有逾56万方的优质商铺开业，其中57%来自于非核心商圈。

从投资前景来看，目前，重庆许多传统商圈已经远远超过其承载能力，部分旧核心地块所剩余的商业地产溢价能力已有所透支。而相关数据显示，成功的新商圈溢价能力将是传统商圈的5倍—10倍。

重庆商圈在量变的同时，也在经历着可察觉的质变。重庆商鼎管理有限公司总经理方渝指出，与传统商圈以“家电、超市、百货”等零售业态为主的模式相比，新兴商圈正逐渐转变为“一站式、体验式、家庭休闲娱乐”的商业定位，“这也是当前购物中心抵御电商冲击的变革方向和有效方式。”

吸金商铺

根据重庆商鼎商业管理有限公司的年报显示，2013年重庆主城商业产品的供应量、销量和价格与前两年相比齐步上扬，涨幅分别为37%、26%、22%。可见，商业物业仍然是投资者的未来投资重点。

不同于住宅，商业地产的投资成本和风险都相对较高，如果缺乏专业指导和对市场的判断力，就会增加投资人的潜在风险。如何才能买到优质的商业产品，正在考量投资人的眼光。

“重庆是发展型城市，其商业还处于不饱和阶段，因此，商业地产一直是优良的投资品。”方渝表示，“对于投资者来说，关键是看自己想做什么投资，投资新商圈和老商圈都有利弊。”她分析说，新商圈一般有空间的优惠，但是对投资者的要求很高，“他们必须具备投资眼光和原则。”她举例说，如果是投资购物中心的商铺，一定要了解开发者、运营者的能力，这决定了项目后期增值的能力；如果投资社区商铺，那么物业本身的地段、开口、通达性、产品本身才是决定其价值的重要因素。

重庆领域机构市场研发中心营运总监张鑫认为，鉴于目前大环境对写字楼投资的不利影响，商铺对普通投资散户来说，不失为一种良好的商业地产投资品。

此基础上，他给出了几点商铺投资的建议。

“首先要判断一个区域的城市定位是什么？政府的规划导向是什么？这直接影响到商圈未来的发展前景。”

“其次，最好是投资与购物中心有关的商铺，而且项目要有足够的自持比例。”张鑫表示，自持比例体现开发企业的运营管理能力。开发商加大自持比例，说明其自身也看好项目的升值潜力，而且会投入更多精力去经营管理。

“社区商铺也是不错的投资品。”张鑫说，社区的商业开发量一般只占到住宅开发量的5%-8%，有消费人群的保证，相对稳定，但是其升值空间远比不上购物中心的商铺。

买下中心

继两年前买入渝中区某小区一间套内40平米的商铺，从事金融行当的老田，在这个6月，又开始在重庆商业地产市场中寻找下一个投资对象。这次，他把目光投向了购物中心商铺。

作为这个城市的高端居住人群，老田有资本挑选最优质的投资物业；作为与金融资本多年交道的专业人士，老田在选择的过程中比一般人多了份独有的视角；作为典型的处女座，老田确实是完美主义者。当他毅然瞄准金开商圈，下注力帆·红星国际广场时，也再次应证了他对商业地产投资价值把握的眼光。

随着金开大道住宅开发接近尾声，金开商圈“逐地时代”正式结束，迎来了“逐商时代”。据金尚商业报告显示，金开商圈的商业体量未来将达到200万平方米，占整个重庆北部新区商业体量的40%。其中力帆·红星国际广场、香港置地·约克郡、金科·时代中心等几个大型项目就蓄积了180万平方米的商业体量。今年预计有14家开发商共计推出超100万平方米的商业，相当于7个北城天街。

而处于金开商圈中轴地位的力帆·红星国际广场是未来商业红利的最大分享者。“力帆·红星国际广场位于城市主动脉金开大道和金州大道的黄金十字点上，占据了金州商圈的中心位置。”加上它是目前金开大道上商业开发规模最大的项目，张鑫充分肯定了它的优势。

据金尚商业统计，力帆·红星国际广场周边3公里范围内，目前已有人口30万，且将以每年17%的速度递增，未来10年将超过百万人，其中，高端人群占了70%。待周边项目成熟，形成商圈聚集效应后，不仅可以辐射金开、金州和金渝三条重要交通脉络上的消费人群，还可以承接新牌坊、人和、大竹林、汽博、空港、悦来和礼嘉“七大功能区”所拥有的高端消费需求。

因此，正由于买下的是中心，2年的时间，对于老田来说，对于所有力帆·红星国际广场的投资者来说，只是一场胸有成竹的等待而已。