投资，是认知的变现。多数人只想做掌握走向的桨，不想做随波逐流的舟。强者的记分牌，是日常积累而筑，源于一次次对市场真相的率先洞察。

可能只有很少人注意到，被打上存量大、空置率高、难出租等认知标签的重庆写字楼市场，经过十年发展，已经进入爆发前的最后酝酿。

长期来看，供求关系是决定价格的唯一因素。

首先讲一个住宅的故事。

（数据来源：铭腾机构）

一、最近十年来，虽然每年成交金额超千亿，但是在2017年之前，这个千亿量级需求的市场，直到17年才经历了第一次实质意义上的起飞。

二、17年之前房价一直在低位横盘的原因很简单——供大于求。每年高达几千万方的土地出让，以及大量公租房的出现，使每年存销比维持在20个月高位。回溯当时银行政策、外地人购房政策，与现在严格的限购限贷政策对比，不难看出，当时的市场普遍认知是住宅投资价值较弱，自用客户主导着市场。

（数据来源：铭腾机构）

三、2017年，因为种种因素叠加，重庆住宅市场供求关系出现拐点。市场格局发生改变，重庆住宅投资价值才迎来起飞。

历经十年发展，写字楼触底反弹机遇已出现端倪。

与住宅的投资内在价值类似，同为不动产的写字楼，同样受到供求关系的影响。

一、供应现状——重庆写字楼历经10年发展，主城核心区域商务土地开发已接近尾声，并且部分写字楼项目改变市场策略，退出市场竞争。以解放碑CBD、江北嘴CBD、观音桥CBD、财富中心四大商务集群为基础，目前主城核心区域商务格局已基本成型。

二、需求现状——交通便利、丰富的行政和商业配套、商务集群氛围是多数企业挑选办公场所必备的三大要素，在核心商务集群办公会减少企业隐形的运营成本，所以大部分企业不会因为节省租金舍近求远。

通过写字楼租赁市场调研数据，可知目前四大商务集群租金企稳，出租率已日渐饱和。

数据来源：市场调研。

*一流资产评估公司或管理公司衡量资产达到85%，评级为“良好”，出租率达到85-90%，评级为“优”。

三、未来需求——在中国经济发展战略布局中，重庆作为西南经济战略高地，重庆经济向上发展被众多资本和跨国企业长期看好，经济增长必定孕育更多优质企业。仅以重庆自贸试验区2018年的情况来看，新增企业逾1.2万户。城市中心商务区，势必成为企业发展的最终归宿地。

从四大商务集群出租率可看出，核心区域写字楼将逐渐被填满。重庆经济持续向好发展是大势所趋，写字楼供求正加速到达拐点，届时写字楼价格、租金将会实现爆发。

重庆市场的优质写字楼，是企业和高净值人士资产配置的必选项

基于以上结论，当我们再仔细分析优质写字楼的特征，会发现相比住宅，一直被严重低估的写字楼，集合了资产置业众多优点于一身，是属于可长期持有，让自己的资金实现安全稳定复利增长的投资资产。

特征一——低风险：以融景中心举例，目前A塔建面均价为13000元/㎡，甚至低于13549元/㎡的重庆楼面最高价。目前融景城住宅二手房成交建面均价约为20000元/㎡左右，甲级写字楼建安成本超越普通住宅，通常为建面4000-5000元/㎡。现在入手融景中心这样的高性价写字楼，与10-16年住宅市场极其相似，以面粉价买面包，是一个明智的低风险投资选择。

特征二——稳定收益：仍以融景中心举例，目前B塔出租率高达95%，租金在65-80元/㎡/月，B塔成交建面均价12500元/㎡，投资回报率在6%-7.6%左右，加之入驻企业多为长安、平安保险这样规模大、信用高的知名企业，租赁的稳定性，同样颇有保障。

特征三——长期自持的【奶牛型】资产：类比国内三类型城市：超一线城市（香港）、一线城市（北京、上海等）、准一线城市（杭州、天津等），据第一太平戴维斯市场研究部统计，2019年第一季度，甲级写字楼市场平均租金报价分别为：香港20820元/月/㎡，北京368元/月/㎡，上海274元/月/㎡，杭州183元/月/㎡,天津138元/月/㎡。

重庆作为中国二线城市的领头羊，会享受到更多中国经济和城镇化发展带来的红利。目前重庆的优质写字楼，租金回报率已经超过6%，一旦供求关系出现拐点，价值必将爆发。即使租金仅为小幅上涨，开发商和企业目前持有的写字楼将会变为长期自持的【奶牛型】资产。

特征四——融资渠道多样化。不动产抵押贷款具有时间长、利息低、贷款比例高（根据贷款人资质决定，购买价格或者评估价格的五成，利率不高于7%）等特征。以融景中心为例，写字楼租金回报率6%，对企业经营和个人来说，这种特征的产品如同一座防火墙，可以快速安全的低息或无息得到一笔流动资金。

再者，写字楼作为城市中的高端经营性物业，除了能享受房价升值的红利，还能通过经营出租获得高额租金回报，也是诸多企业青睐的优化财务报表方式之一。

最后，借写字楼提升杠杆率，激发融资市场内大量资本存量的活力，也可使得现金流的产生与流通，更加稳定。

放眼整个投资市场，同时具备以上四大投资价值的产品屈指可数。对于企业和高净值人群来说，拥有这类投资属性的产品为资产配置中的必选项。保持长远的眼光，同时能科学评估实际的得失，这才是当下正确投资的关键所在。

对于家庭来说，买房是刚需，对于企业来说，同样买写字楼也是刚需

一、经济发展一定是产业转型、升级以及企业多元化、专业化发展的必然过程，当小微型企业经过发展达到稳定时，无法一直蜗居在商住混用的公寓或居民楼里，需要更具品质的办公场所，适应企业的发展需求。

二、租赁始终束缚企业发展：企业发展中人数缩减或扩张，导致扩租难，只能被动搬家；房东自持或涨租，也只能被动搬迁。多数企业发展到一定规模，不管面临怎样的机遇和挑战，如同家庭一样，都希望发展的根基掌握在自己手中。

三、随着核心商务区域写字楼出租率的日渐攀升，租金持续上涨，对于部分企业来说，买比租更划算。以江北嘴写字楼平均租金报价进行测算，租金约80元/㎡/月，企业面积1000㎡，年租金=80*1000*12=96万，10年总租金960万，已经可在融景中心购买约750㎡的办公空间。

企业购买写字楼与家庭购买住宅逻辑类似。住宅买入，是家庭分配于孩子管理资金合理的动力；企业一样，有恒产者有恒心，拥有“长期持有资产”的信念，是走上财务自由的第一步。而随着人员的不断增加、对办公环境、商务配套等需求的升级，长效持有比租更划算。

（金融街·融景中心实景图）

在重庆经济快速发展，优质写字楼日益稀缺的大趋势下，重庆写字楼迎来价值爆发已成必然。

在爆发前夕，及时入手优质写字楼，能有效节省企业的运营成本，推动效率的提升，加进挤入城市中心商务区，搭建企业形象身份名片。

对于企业和企业主高净值人群而言，这样的科学投资，同样也是以低风险抢占经济发展红利，实现财富升级，提升圈层名声的绝佳选择。